abril 2025

O contrato Built to Suit (BTS) é um modelo jurídico comercial no qual o locador se compromete a personalizar um imóvel — seja construindo-o do zero ou realizando reformas — conforme as especificações solicitadas pelo locatário. Trata-se de uma solução sob medida, voltada para atender necessidades específicas, principalmente em operações empresariais.

Entre suas principais características, destaca-se a personalização do imóvel conforme as necessidades do locatário, a previsão de um prazo de vigência necessariamente longo, usualmente superior a 10 anos, e a utilização exclusiva para fins comerciais. Também é marcante a liberdade de pactuação das cláusulas contratuais entre as partes, considerando sua natureza atípica, e a possibilidade de estipular a renúncia ao direito de revisão do valor do aluguel durante a vigência do contrato.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.521.448/SP, consolidou o entendimento sobre a natureza jurídica do BTS, reconhecendo seu conceito, a validade das cláusulas livremente pactuadas e a paridade entre as partes contratantes. A decisão destacou que o BTS não se submete preferencial ou exclusivamente à Lei do Inquilinato e reafirmou a autonomia da vontade como princípio norteador desse tipo de instrumento.

Quanto aos valores praticados, é comum que o aluguel estabelecido em contratos Built to Suit seja superior à média de mercado. Isso ocorre porque o locador, inicialmente, arca com todas as despesas relativas à construção ou à reforma do imóvel para atender às necessidades do locatário. Além disso, o aluguel também reflete o risco assumido pelo locador. Ao longo do contrato, o locatário paga essas despesas de maneira diluída: a cada parcela adimplida, está quitando não apenas o valor referente à utilização do imóvel (locação), mas também o investimento realizado pelo locador na obra. Por essa razão, o valor total do aluguel supera aquele praticado em locações comuns.

Embora o BTS seja um contrato atípico, possui amparo legal expresso no artigo 54-A da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). O dispositivo prevê que, na locação não residencial de imóvel urbano construído ou substancialmente reformado pelo locador para atender o locatário, prevalecerão as condições livremente pactuadas, podendo inclusive haver renúncia ao direito de revisão do aluguel durante o prazo contratual.

Entre as vantagens para o locador estão a manutenção da titularidade do imóvel, a retenção das benfeitorias e a percepção de aluguel em valor superior ao praticado no mercado. Para o locatário, o BTS proporciona um imóvel personalizado às suas necessidades, a diluição dos custos de adequação no aluguel e um tratamento contábil favorável.

Em síntese, o contrato Built to Suit é uma alternativa estratégica para locadores e locatários, pois oferece segurança jurídica, rentabilidade e customização na locação comercial.

Por: Raphael Mota Chaves

O STF decidiu, em 2022, decidiu pela primeira vez pela legalidade da pejotização que envolvesse trabalhadores “hiperssuficientes”, ou seja, que teriam condições de discernir por si próprios sobre a forma da contratação. Algumas decisões esparsas no Judiciário também vinham decidindo no mesmo sentido. Nesta última segunda-feira (14/04), o ministro do STF Gilmar Mendes determinou a suspensão de todos os processos que discutem o tema para Repercussão Geral. Após decisão única do STF, todos os demais tribunais terão que acatar o posicionamento.

A regra é que a pejotização (e MEIotização) sempre aconteceram na prática das empresas, mas é vista pela maioria na Justiça do Trabalho como fraude ao contrato de trabalho, e culmina em reconhecimento de vínculo empregatício e pagamento de verbas decorrentes.

Assim, do ponto de vista puramente jurídico, e pensando a curto prazo, legitimar essa prática seria deslegitimar toda a construção ideológica trabalhista. Mas a longo prazo, a visão deve ser econômica, pois só possibilitando que os geradores de empregos se mantenham com um financeiro sólido é que a Justiça do Trabalho (e o trabalhador) terão razão de existir. Então, do ponto de vista da economia, a licitude da pejotização iria fomentar muito a economia das empresas, com a redução do recolhimento de impostos e assim a propensão à geração de mais empregos.

Com o tema suspenso no STF, quem já tinha demandas trabalhistas sobre pejotização terá que aguardar a Corte se manifestar, e o fará sob a ótica da constitucionalidade ou não dessa prática. Novos processos sob essa temática também tendem a ser postos em espera, e é um momento favorável para que os jurídicos internos das avaliem suas práticas preventivas enquanto aguardam.

A sua empresa possui uma Gestão de Contratos adequada e eficiente?

A Gestão de Contratos é o processo que engloba o conjunto de técnicas, ferramentas e procedimentos realizados em prol da organização de toda vida documental da empresa. Isso significa a organização de todos os documentos que traduzem o conjunto de direitos e deveres assumidos por uma empresa por via contratual.

A gestão de um contrato envolve diversas etapas. Ela se inicia com a elaboração da sua primeira minuta e segue até após o seu encerramento, com a garantia do seu armazenamento adequado.

Outras etapas desse processo são: a negociação entre as partes; a assinatura; a execução do contrato e fiscalização do seu cumprimento. Em muitos casos, pode envolver também a rescisão – seja pelo encerramento do escopo, pelo passar do tempo, pela solicitação de uma das partes ou pelo surgimento de um conflito.

Em um ambiente corporativo, a organização dos contratos é fundamental para assegurar o andamento seguro do negócio, além de facilitar na tomada de decisões.

O que a prática demonstra é que muitas empresas acabam sofrendo com a Gestão de Contratos. Seja na falta de experiência técnica para acordar as cláusulas contratuais – o que pode gerar um problema entre as partes no futuro -, ou na perda de documentos relevantes para a empresa, devido à organização deficiente do armazenamento contratual.

No RUCR Law, oferecemos o serviço de terceirização da organização contratual, garantindo aos nossos clientes a maior segurança jurídica em todos os relacionamentos.

Possuímos uma equipe de advogados especializada em Contratos, pronta para atuar na elaboração e revisão de todos os tipos de contratos, bem como na negociação junto às partes contrárias. Nossa equipe também realiza a gestão das assinaturas, da execução e do armazenamento, por meio de ferramentas diversas.

Desenvolvemos uma série de processos e ferramentas que auxiliam na Gestão de Contratos. A principal delas é o Dashboard de Contratos, uma espécie de planilha alocada no nosso sistema interno, que centraliza as informações principais de cada um dos contratos assinados. Por meio de uma rápida leitura da linha correspondente a um contrato, o gestor consegue obter de forma simples e direta todas as informações necessárias para decidir sobre uma eventual rescisão ou renovação do contrato, por exemplo. Isso poupa o trabalho técnico de análise do contrato e simplifica a vida dos tomadores de decisão da empresa.

Além disso, centralizamos todos os contratos no nosso servidor, de forma organizada e setorizada, podendo compartilhar o acesso com o cliente. Assim, há segurança no armazenamento dos contratos assinados. Há, ainda, todo um controle de fluxo da vida útil do contrato, visto que todos os contratos que passam pelo escritório se iniciam com uma tarefa de elaboração ou de revisão. Isso significa que haverá uma tarefa registrada permanentemente no nosso sistema interno que incluirá todas as tratativas da negociação, incluindo os e-mails trocados entre as Partes, as versões dos contratos e quaisquer outras informações relevantes.

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