A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar os Embargos de Divergência no AREsp 1.518.861/DF, reafirmou que, na hipótese de rescisão unilateral e imotivada do contrato de compra e venda pelo promitente comprador, é válida a cláusula que estabelece a retenção de até 25% dos valores pagos, ainda que a desistência ocorra antes da conclusão da obra.
Embora fundado em precedentes anteriores da Corte, este julgado inova ao afastar expressamente a tese de que o fato de o imóvel ainda estar em construção, o que permitiria sua revenda pela incorporadora, possa, por si só, justificar a redução do percentual pactuado.
No caso concreto, discutia-se a validade da cláusula penal prevista em contrato firmado entre um escritório de advocacia e uma incorporadora, relativo à aquisição de duas salas comerciais. O Tribunal de Justiça de São Paulo havia reduzido o percentual de retenção de 20% para 10%, sob o argumento de que a construtora poderia renegociar os imóveis. A 2ª Seção do STJ, no entanto, reformou essa decisão, reconhecendo a validade do percentual originalmente ajustado, de 20%, observando que, embora o limite jurisprudencial seja de 25%, o contrato deve ser respeitado quando fixar percentual inferior.
Este precedente reforça o papel da cláusula penal compensatória nos contratos de incorporação imobiliária, atribuindo-lhe dupla função: compensar o construtor pelos custos assumidos com a operação e desestimular a rescisão imotivada pelo adquirente. E, assim, assegura maior previsibilidade e segurança jurídica à cadeia produtiva do setor.
Por Arthur Rohlfs