Conflito entre o adquirente que registra e o que detem a posse: quem tem prioridade na propriedade imobiliária?

A disputa entre o adquirente que registra o imóvel e aquele que detém apenas a posse, sem o devido registro, é um dos temas mais recorrentes e relevantes do direito imobiliário brasileiro. Essa controvérsia geralmente surge quando um mesmo bem é vendido mais de uma vez e apenas um dos compradores consegue efetivar o registro no cartório de imóveis.

O que diz a lei: o princípio da prioridade registral

O Código Civil, em seu artigo 1.245, é claro ao estabelecer que a propriedade imobiliária só se transfere com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.
Ou seja, quem registra primeiro adquire o direito real de propriedade, ainda que outro comprador tenha firmado contrato em data anterior.

Esse princípio é conhecido como princípio da prioridade registral, previsto também na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). Ele garante que o registro posterior a outro título anterior, mas não registrado, prevalece juridicamente, assegurando estabilidade e segurança ao sistema imobiliário.

O entendimento do STJ: proteção à boa-fé e à publicidade registral

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reiterado o entendimento de que o adquirente que registra o título regularmente é o verdadeiro proprietário, desde que tenha agido com boa-fé no negócio jurídico, ou seja, a ausência de intenção de prejudicar terceiros e a confiança legítima de que o vendedor tem direito de dispor do bem.

Em recente julgamento, o STJ reforçou que o registro imobiliário é o único meio de oponibilidade erga omnes, ou seja, é o ato que torna a propriedade válida e reconhecida perante qualquer pessoa, o que ocorre porque o registro confere publicidade ao negócio, tornando-o de conhecimento público e acessível a todos. Assim, o comprador que não registra o título apenas possui direito pessoal perante o vendedor, e não um direito de propriedade efetivo sobre o imóvel.

Em uma decisão recente referente ao REsp 2.141.417, o STJ declarou:

“Antes desse registro, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes (…) Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do imóvel.”

A exceção: má-fé ou conluio

Há, porém, uma exceção: se o adquirente que registrou o imóvel agiu de má-fé, isto é, sabia que o bem já havia sido vendido a outro comprador, a jurisprudência admite que o registro possa ser anulado, ou que o negócio seja ineficaz perante o adquirente anterior, com base nos princípios da função social da propriedade e da probidade contratual.

E a posse prolongada: pode gerar usucapião?

Quem adquiriu o imóvel e exerce a posse de forma mansa, pacífica e contínua por longo período pode pleitear a denominada usucapião, desde que atendidos os requisitos legais.
Contudo, até o reconhecimento judicial da usucapião, esse adquirente não possui ainda o direito real formalmente constituído, o que reforça que o registro continua sendo o principal instrumento de segurança jurídica.

Conclusão: segurança jurídica começa com o registro

Esse conflito evidencia a importância de formalizar a transmissão de propriedade por meio de registro. O registro não é mera formalidade, é o ato que consolida a propriedade e protege o comprador contra terceiros.

Portanto, quem realiza transações imobiliárias, sejam pessoas físicas, empresas ou instituições financeiras, deve assegurar que o título seja levado a registro o quanto antes, evitando riscos jurídicos e disputas futuras.
O registro é, em última análise, a principal garantia de segurança jurídica na aquisição de imóveis.